El informe que necesita cualquier propietario que quiera NO PAGAR impuestos al vender su casa.  

 

En todas las operaciones inmobiliarias en nuestro país que producen utilidades, por ley se genera un impuesto: se trata del Impuesto Sobre la Renta (ISR), el cual grava las riquezas de los mexicanos. Si bien, la venta de tu casa habitación es una transacción inmobiliaria que puede generar utilidades, en ella es posible exentar el pago de este impuesto.

 

Si tú te encuentras vendiendo la casa en donde vives y en la que has habitado los últimos años, la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su Artículo 93, te exenta de este gravamen a partir de lo siguiente:

 

“No se pagarán impuestos sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos: 

 

XIX. Los derivados de la enajenación de: 

1. La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante un fedatario público…” (Ley del Impuesto sobre la Renta, Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 11 de diciembre de 2013, Texto Vigente, Última Reforma publicada DOF 23-04-2021) diputados.gob.mx

En otras palabras, se puede decir que la venta de la casa donde se habita está exenta del gravamen del ISR siempre que las ganancias de esa venta no sean superiores a las setecientas mil UDIS, considerando a cada contribuyente, así como que el trámite se realice mediante un notario público. 

 

Las ganancias por la compra-venta de una propiedad surgen del resultado entre la diferencia del precio de la propiedad al momento de la compra y el valor al momento de la venta, y, considerando que al momento de escribir estas líneas, el valor por UDI es de 6.792379, el resultado de setecientas mil es de 4,754,665.3 pesos. 

 

En otras palabras, si vendes tu casa por encima de este valor, el notario calculará las utilidades que hayas tenido por la venta a partir de esta cantidad, para así determinar el monto de ISR que tendrás que pagar. (El valor del UDI se puede verificar en el sitio del Banco de México banxico.org

Existe una posibilidad para poder ampliar dicha cantidad a exentar, y esto es en el supuesto de que la propiedad sea de más de una persona, como es en el caso de una pareja casada en sociedad conyugal. En este supuesto se entiende que dicho inmueble es producto de la sociedad y que los dos son propietarios del mismo, por lo que ambas personas pueden exentar el impuesto. 

 

Una propiedad con una utilidad mayor a las setecientas mil UDIS, obligatoriamente generará el pago de impuestos, y para ello es necesario calcular la utilidad sobre la cual se cobrará el impuesto. Pero, considerando el punto anterior, el beneficio se obtiene al sumar el derecho de hasta 700,000 UDIs por contribuyente, lo que suma un total de 1,400,000 UDIs en la operación.

 

Otra condición importante mencionada en el mismo Artículo 93, Fr. XIX, Inciso a), es “La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso…” (Ley del Impuesto sobre la Renta, Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 11 de diciembre de 2013, Texto Vigente, Última Reforma publicada DOF 23-04-2021) diputados.gob

En otras palabras, es posible hacer uso de esta exención cada tres años por lo menos. No es posible exentar los impuestos del ISR sobre la venta de tu casa habitación en un periodo menor a este tiempo en más de una ocasión. 

Por otro lado, es necesario que se cumplan ciertos requisitos y condiciones documentales y legales para poder hacer valer esa extensión. 

 

Se trata de una serie de requisitos que se deben presentar ante el notario público que llevará el proceso de compra-venta, pues será él quien los presente ante el SAT y quien validará la aplicación de la exención de los impuestos. 

 

Los requisitos para poder hacer valer esta extensión se encuentran en el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en el Artículo 155:

 

“Para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente con cualquier de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:

1. La credencial para votar, expedida por el instituto Nacional Electoral;
2. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de la energía eléctrica o de telefónica fija, o;
3. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.” (Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, Nuevo Reglamento publicado en el Diario Oficial de la Federación el 8 de octubre de 2015, Texto Vigente, Última Reforma publicada DOF 06-05-2016) diputados.gob.mx

Considera que para el inciso 2 es necesario llevar un comprobante fiscal de los pagos efectuados por la prestación de los servicios antes mencionados. Un recibo de luz o teléfono, aún pagado, no es un comprobante fiscal mientras no contenga los requisitos de un comprobante fiscal, es decir, que dicho documento contenga el RFC del contribuyente-propietario, el domicilio fiscal, Código Postal, entre otros. Este dato se puede solicitar en las oficinas de servicio de la institución del documento a presentar.  

Igualmente, estos documentos mencionados en el artículo 155 del Reglamento de la Ley sobre el Impuesto Sobre la Renta pueden, sin problema, estar a nombre del propietario, de su cónyuge, o bien ascendientes o descendientes en línea recta, es decir, de alguno de los padres o de alguno de los hijos del contribuyente/dueño de la propiedad. 

 

Así mismo, recuerda que puede ser que cumplas con uno de los tres requisitos, no es necesario presentar los tres, ya que la ley sólo te exige uno, aunque debes considerar que esto podría depender del criterio del notario. 

Finalmente, una vez presentando alguno de estos tres requisitos ante el notario público y habiendo cubierto las condiciones de propiedad y valor en UDIs por utilidades, puedes exentar este impuesto y no pagar el ISR al momento de la venta de tu casa habitación. ¿Qué te parece?

¡Conéctate conmigo!

Si estás interesado en vender tu propiedad en la Ciudad de Mexicali y/o tienes más dudas acerca del proceso, puedes contactarme al whatsapp 686-138-0552.

Autor: Carlos Rodiles