Avalúo Comercial vs Bancario: ¿Cuál es la Diferencia?

En el mundo de los bienes raíces, los avalúos son herramientas esenciales para determinar el valor de una propiedad. En este artículo, explicaremos las diferencias clave entre el avalúo comercial y el bancario, y cómo influyen en la compra y venta de propiedades.

¿Qué es un Avalúo Bancario?

Un avalúo bancario es realizado por peritos certificados que colaboran con una Unidad de Valuación ligada a instituciones bancarias. Estos peritos combinan el enfoque de estudios de mercado con información exclusiva proporcionada por su Unidad de Valuación, incluyendo lineamientos nacionales y valores específicos de diferentes zonas.

Este tipo de avalúo no solo establece un valor objetivo para la propiedad, sino que también define cuánto dinero podría prestar el banco para su compra, un aspecto crucial si el comprador planea utilizar un crédito hipotecario.

¿Qué es un Avalúo Comercial?

Por otro lado, un avalúo comercial es el enfoque que se basa únicamente en comparativas de mercado realizadas por peritos independientes. Este método considera los valores actuales de propiedades similares en el mercado, pero no tiene acceso a la información interna de las unidades de valuación bancarias.

Aunque los avalúos comerciales son útiles para establecer un precio competitivo de venta, no necesariamente garantizan que el monto coincida con lo que un banco está dispuesto a financiar.

¿Por Qué es Importante el Avalúo Bancario para una Venta Exitosa?

Si vendes una propiedad y tu potencial comprador necesita un crédito hipotecario, conocer el avalúo bancario desde el inicio puede prevenir problemas como:

1. Montos insuficientes: Si el avalúo del banco determina que la propiedad vale menos de la cantidad acordada en la venta, el banco no le prestará al comprador todo el dinero que necesita o que tenía considerado. Esto puede causar que el comprador no tenga suficiente para completar la compra, y la venta podría caerse.

2. Gastos adicionales: El comprador podría incurrir en costos innecesarios, como el pago de un avalúo que no respalde la operación, o perder el apartado que ya pagó.

3. Retrasos y renegociaciones: Sin esta información, es más probable que surjan inconvenientes cerca del cierre, causando frustraciones para ambas partes.

El Rol del Comprador Ideal

Definir a tu comprador ideal te permite anticiparte a estos problemas. Si conoces sus posibilidades de financiamiento y el estimado cercano al valor del avalúo bancario, puedes ajustar tus expectativas y asesorarlo mejor desde el principio.

Implicaciones Fiscales del Valor de Compra

Si eres comprador, también debes considerar cómo el precio de compra afecta los impuestos:

• ISR (Impuesto Sobre la Renta): Si compras una propiedad por debajo del 90% de su valor avalúo, el SAT lo considera como una “ganancia” para ti, lo que puede generar un impuesto adicional.

• Ejemplo: Si el avalúo bancario arroja un valor de $1,000,000 MXN y compras la propiedad por $800,000 MXN, deberás pagar un ISR del 20% sobre los $200,000 MXN de “ganancia.”

Conocer estas reglas puede evitarte sorpresas desagradables en el futuro.

Conclusión: Avalúo Bancario vs Comercial

Ambos tipos de avalúo comparten el mismo enfoque de mercado para valorar propiedades, pero el avalúo bancario utiliza estándares y lineamientos más definidos gracias a la información proporcionada por las unidades de valuación ligadas a instituciones bancarias, así como datos oficiales nacionales que no pueden ser manipulados arbitrariamente por un perito. Esto supone que los valores obtenidos en un avalúo bancario sean más fidedignos y precisos.

Si planeas vender una propiedad a un comprador que utilizará un crédito hipotecario, considera obtener una estimación previa realizada por un perito certificado que trabaje en estas unidades de valuación. Esta opinión no solo facilitará una transacción más fluida, sino que también ayudará a prevenir problemas y malentendidos entre ambas partes.

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