La mayoría de las veces la desidia, el desconocimiento de las leyes y la falta de una buena asesoría son las principales causas de la pérdida de grandes cantidades de dinero para las familias, pero sobre todo, de su patrimonio (casa). Palabras desde la experiencia Antes de continuar, te hablaré de mí: mi nombre es Carlos Rodiles, soy autor del libro Bienes Raíces en México; como abogado, durante más de 15 años litigué en juicios relacionados con los bienes raíces. En mi experiencia laboral desafortunadamente fui testigo de procesos en los que muchas personas perdían su dinero y su patrimonio por falta de conocimiento en el ámbito de los bienes raíces y la propiedad de inmuebles. Como muchos mexicanos, considero que un bien inmueble es, en la mayoría de los casos, el mayor legado material que pueden dejar los padres a sus hijos, siendo el producto de muchos años de esfuerzo y de trabajo. Es por eso que quiero compartirte algunas experiencias y consejos sobre este tema, esperando te sean de utilidad. Acompáñame.

Datos Reales

Aproximadamente el 60% de las propiedades que yo capto en Mexicali para su promoción cuentan con un aspecto legal por resolver. Hay miles de propiedades en situación irregular en Mexicali cuyos dueños no son conscientes ni de la situación legal ni del riesgo que esto conlleva. Pero, ¿qué significa que un inmueble sea irregular?

La irregularidad en la situación legal o de propiedad de un inmueble significa que la persona que dice ser el dueño o dueña no cuenta con un título de propiedad o escritura pública a su nombre, inscrita debidamente en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, que compruebe que efectivamente es de su propiedad. En otras palabras, el tener un título debidamente inscrito le da a su propietario la facultad legal para proteger su inmueble de personas que quieran quitárselo, es decir, le da el poder jurídico de defender su inmueble sobre cualquier persona.

¿Cuál es la diferencia entre tener un título y no tenerlo?

El tener un título debidamente inscrito significa que ese inmueble forma parte de tu patrimonio, por lo que podrías venderlo e intercambiarlo fácilmente por dinero si eso quisieras. Por otro lado, una propiedad irregular no es fácilmente intercambiable por dinero, imposibilitando el disponer de tus bienes en caso de emergencia, lo que puede generar que en un momento dado, el comprador te pague menos del valor real, ya que, además de venderle un inmueble, le estás dejando un problema.

Cuando se adquiere un inmueble es necesario cumplir con ciertos requisitos que la ley establece para que esa adquisición sea válida y se considere existente, como registrar la propiedad y el cambio de nombre ante el Registro Público de la Propiedad y ante Catastro Municipal. Sin embargo, en muchas operaciones inmobiliarias estos requisitos se pasan por alto y se piensa que el haber cubierto monetariamente la transacción es suficiente, omitiendo el tan importante proceso al momento de vender o adquirir el inmueble y generando problemas a futuro.

El no cumplir con esos requisitos de validez hace que el adquirente posea un inmueble sin un título válido ante los ojos de la ley y sin un registro correcto ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

Pero ¿cuáles son las implicaciones de no estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad? Bien, el no tener inscrita tu propiedad hace que exista una incertidumbre jurídica sobre quién es el propietario del inmueble y, por lo tanto, éste pueda ser objeto de un pleito judicial. A continuación te mostraré algunos ejemplos. Como abogado me he topado con muchos casos  de bienes con “propietarios de hecho”. Los propietarios de hecho son aquellos que se consideran dueños del inmueble pero no cuentan con un título que lo compruebe. En estos casos, esos propietarios se han visto en la apremiante necesidad de defender su inmueble en pleitos legales muy desgastantes. En cierta ocasión trabajé en un caso en donde la clienta había adquirido su casa mediante un contrato de compraventa privado de quien, a su vez, había adquirido el inmueble mediante otro contrato de compraventa privado, por parte de la persona que aparecía en el Registro Público como propietario legal, y jamás se hicieron los cambios pertinentes. Mi clienta tenía viviendo poco más de diez años en su casa amparada con un título que carecía de validez ante los ojos de la ley, cuando recibió una demanda por parte del hijo de la persona que aparecía como propietario legal.

¿Qué sucedió?

Lo que pasó fue que, al fallecer el padre del demandante, el heredero revisó qué propiedades habían quedado a su nombre para poder iniciar la sucesión hereditaria de esos bienes. En esta búsqueda se percató de que la casa de mi clienta seguía a nombre de su difunto padre. Sin indagar previamente con la persona que vivía en la casa, es decir mi clienta, consideró que la propiedad le pertenecía a él y la demandó por la entrega de la misma.
Es indescriptible el grado de preocupación y frustración que vivió esta mujer mientras duró el juicio, el miedo que experimentó a perder lo que consideraba su patrimonio. En esos momentos, la que había sido su casa por más de diez años se encontraba en litigio con posibilidades de que un juez decidiera en su contra y perderla. ¿Qué necesidad hay de encontrarse en esa situación?

Y ¿qué pasa con las propiedades intestadas?

Algo similar sucede con las propiedades intestadas, en donde la persona que aparece registrada como propietario ya ha fallecido. En Mexicali hay miles de propiedades en esas condiciones, las cuales, además, están siendo arrendadas por los herederos sin saber el riesgo en el que se encuentran.
El agosto del 2019 se aprobó la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio. Con esta ley se autorizó que el gobierno tenga la libertad de apropiarse de los inmuebles que participen de un delito, es decir, si te encuentras en esta situación y tu inquilino comete algún delito de los enumerados en dicha ley, puedes perder tu propiedad por no tener un titulo que diga que eres el propietario actual.
Entre mis amistades cuento con una persona de 60 años cuya desidia no le ha permitido recuperar la casa que le heredó su madre, la cual es ocupada por unos sobrinos que ni siquiera le pagan renta. La falta de registro de la vivienda se remonta a su abuelo, quien dejó la propiedad a su hija, madre de mi amiga, sin un testamento de por medio. La madre de mi amiga tampoco regularizó su situación, heredándole el problema a su vez a su propia hija. Mi amiga desea heredar la propiedad a su hijo, pero tristemente no puede hacerlo. La casa, después de tantos años y casi tres generaciones, sigue intestada, por lo que no puede heredarla ni venderla. Es como si no fuera de ella.

Momento de poner manos a la obra: yo te ayudo

De lo anterior surge la gran importancia que tiene el contar con la certeza legal de un título de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público, en el cual se mencione debidamente que tú eres el propietario irrefutable de ese inmueble. Este proceso te da el derecho preferente sobre el inmueble ante todas las personas. Contar con la propiedad legal de tu inmueble te ofrece la seguridad de tener un patrimonio estable, otorgándole los atributos legales necesarios sobre el mismo, como el derecho de venderlo y el defenderlo ante los demás.
Si por alguna razón tu inmueble se encuentra en situación irregular o intestado y eres “dueño de hecho”, llámame, yo puedo ayudarte a regularizarlo. No dejes que gane el tiempo ni la desidia, pero tampoco la falta de dinero: comparte conmigo tu situación e inquietudes y juntos podremos encontrar la forma de ayudarte.

Autores: Carlos Rodiles con colaboración de Joelia Dávila.