fbpx

Evita problemas con la compra-venta de tu propiedad, conoce la Ley Anti-lavado💰🏡

Se trata de un tema delicado e importante, sobre todo si estás por realizar una operación inmobiliaria. En estas líneas, quiero compartir contigo aspectos básicos que necesitas conocer para que no seas acreedor a multas millonarias o que, incluso, llegues a perder tu propiedad por el desconocimiento de esta ley, comúnmente llamada Ley Anti-lavado. La verdad es que, desconocer las leyes no nos exime de no cumplirlas, el desconocimiento no es un argumento para que no se nos apliquen las sanciones que se contemplan. 

La Ley Anti-lavado es conocida así porque su intención es frenar las operaciones de lavado de dinero generado por la delincuencia organizada, pero su nombre completo es Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. 

Con la finalidad de evitar financiar a la delincuencia organizada, el gobierno investigó y determinó que las operaciones inmobiliarias podían ser uno de los vehículos utilizados para lavar dinero, es decir, los bienes raíces y sus negocios son un punto vulnerable ante el lavado de dinero. En su Artículo 2, la ley menciona:

“El objeto de esta Ley es proteger el sistema y la economía nacional, estableciendo medidas y procedimientos para prevenir y detectar actos u operaciones que involucren recursos de procedencia ilícita a través de una coordinación interinstitucional, que tenga como fines recabar elementos útiles para investigar y perseguir los delitos de operaciones con recursos de procedencia ilícita, las relaciones con estos últimos, las estructuras financieras de las organizaciones delictivas y evitar el uso de los recursos para su financiamiento.” (Art. 2 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, Capítulo I Disposiciones Preliminares, diputados.gob.mx

Cuando se promulgó esta ley, alrededor del 2012, se tuvo que cambiar la forma en que se hacían las operaciones de compra-venta. Antes de esta ley, los negocios inmobiliarios se realizaban con base a lo que dictaba el código civil, el código de comercio, o el reglamento indicado por el tipo de negocio. En estos casos, el notario sólo tenía la tarea de dar fe de los acuerdos entre los particulares en sus escrituras. Una vez promulgada la ley, el proceso cambió.

La Ley Anti-lavado regula la actividad financiera, es decir, el dinero que está involucrado en las operaciones inmobiliarias. Y, si tú no te apegas esta ley y a sus reglas, el notario puede y debe negarse a elaborar las escrituras. Y sin una escritura pública o bien, con un contrato privado de fecha cierta, tu patrimonio se encuentra desprotegido ya que no son documentos válidos ante la ley.

Uno de los aspectos más importantes a considerar en esta ley es lo mencionado en el Artículo 32, en donde se prohíbe la realización de operaciones inmobiliarias en efectivo por una cantidad igual o mayor a 8025 UMA. 

¿Qué es una UMA? Una UMA es una Unidad de Medida de Actualización, estipulada por el gobierno, que en el 2021 tiene el valor de 89.62 pesos. Si hacemos el cálculo del monto en efectivo que la ley nos permite, tenemos:

8025 UMA x 89.62 pesos = $719,200.50 pesos

Entonces, podemos deducir que en 2021, el valor legal a pagar en efectivo para una operación inmobiliaria debe ser menor a $719,200.50. 

Si realizas una operación inmobiliaria por una cantidad igual o mayor a ésta en efectivo, estarás infringiendo la ley y puedes ser sujeto a multas de 10,000 a 65,000 salarios mínimos, que nos lleva a cantidades millonarias. Incluso puedes llegar a perder el 100 % del valor de tu inmueble. Revisa esta información en los Artículos 53 y 54 de esta ley.

Es importante saber que estas multas también aplican a los notarios, por lo tanto, estos son muy estrictos al momento de revisar la documentación para la compra-venta. Por ejemplo, uno de los documentos solicitados en todas las operaciones inmobiliarias, es la constancia de situación fiscal emitida por el SAT, a la que todo ciudadano tiene derecho.

Por otro lado, es indispensable demostrar las cuentas bancarias que van a intervenir en la operación inmobiliaria, en las cuales se recibirá el dinero de la transacción. Esto debido a que el notario debe rendir un informe al gobierno sobre cómo se llevó a cabo la operación inmobiliaria, volviendo al tema de la ley, por tratarse de una actividad vulnerable para el lavado de dinero. 

A continuación, te muestro algunos ejemplos de los problemas a los cuales te puedes enfrentar si no sigues las reglas estipuladas en esta ley:

  • Si vendes tu propiedad de manera particular y vas recibiendo pagos en efectivo, que terminan depositados en tu cuenta bancaria, corres el riesgo de que esta sea congelada y realicen una revisión fiscal. Si excedes los $719,200.50 (durante el 2021), habrás infringido la ley por haber obtenido ese dinero de una manera considerada ilícita, ya que no hay una cuenta comprobable de origen. Esto sucederá aunque hayas adquirido legalmente tu propiedad y tengas el derecho de venderla. 
  • Otro caso común es el realizar la compra de manera privada sin un contrato de fecha cierta, a un amigo o familiar, e ir realizando las transferencias durante cierto periodo de tiempo. Si al paso de los años quieres escriturar la propiedad, debes considerar que esta incrementa su valor con el tiempo debido a la plusvalía, por lo que el valor inicial de la propiedad no será el mismo que al momento de escriturar. Al momento de querer escriturar el bien inmueble, el notario te pedirá acreditar las transferencias bancarias por el valor actual de la propiedad, no por el que se acordó en su momento. Y en este supuesto, no tendrías forma legal de acreditar el pago de la diferencia entre lo que se acordó y lo que vale en la actualidad.
  • En ese momento, nos encontramos ante el problema de no poder acreditar las transferencias de dinero por la diferencia del valor que la casa adquirió a lo largo del tiempo y que, por supuesto, no se pagó durante la venta. Por un lado, si, para evitar el pago de la diferencia, se defiende que la compra-venta se realizó por un monto menor al actual, el gobierno considerará que se obtuvo una ganancia por la plusvalía de la propiedad, y te harán acreedor del impuesto ISR, por lo que se tendrá que pagar el 20% de las ganancias recibidas gracias al incremento de precio en tu propiedad. 


Sí, todo esto suena muy complejo, y puede serlo mucho más si no cuentas con la información adecuada y realizar acuerdos inmobiliarios sin saber. Hay mucha más información relevante al respecto de esta ley que te invito a revisar si estás por realizar una compra-venta. 

¡Conéctate conmigo!

Si estás interesado en vender tu propiedad en la Ciudad de Mexicali y/o tienes más dudas acerca del proceso, puedes contactarme al whatsapp en el enlace de aquí abajo.


Autor: Carlos Rodiles